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    問與答 FAQ
    台灣無薪資證明想自宅增貸

    馬先生長期在美國金融機構上班(薪水領美金,台灣無薪資證明),最近想自宅增貸請問有哪幾家銀行可以承辦?
     

    建議找省屬老行庫承辦:台銀、土銀、兆豐、上海、華南、第一、彰化、台企,經理有權限的範圍內比較容易承做。

    失蹤人口可以辦理繼承嗎?

    我親奶奶過世7年了,留下一筆觀音草漯的土地,當初因為叔叔失蹤已久且已辦理失蹤人口,幾年來一直繳納地價稅,近日有人透過仲介詢問有意購買此地,請問這筆土地可以買賣嗎?那叔叔的部分應該怎麼處理?

                       

    民法759條登記處分規定,必須先辦理繼承登記後才能進行處分行為,如公同共有繼承登記須依土地法34-1登記辦理處分登記行為。

    土地稅法第四條第二項權屬不明者由主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳期使用部分地價稅。

    代書的權責主要是辦理繼承登記及處分行為。

    至於其他人士是否願意賣地或表示任何意見以土地法34-1原則處理。

    十年前未過戶的房屋該如何處理

    問:

    陳小姐在10年前幫哥哥繳納買房屋的款項,後續貸款也都是陳小姐繳納,因此哥哥決定用買賣方式將房屋過戶給陳小姐,他們在10年前簽立買賣契約至今還沒有辦理地政過戶,最近到事務所詢問這樣的合約是否有效力?現在過戶需要什麼文件及費用?

    答:

    一、陳小姐與哥哥簽的是屬於債權契約,尚未完成地政過戶前房子仍屬於哥哥的

    二、過戶費用有增值稅、契稅、代書費、地政規費、印花稅等需要按每年當期現值計算稅金

    三、貼心提醒,陳小姐與哥哥屬法律上屬於二親等,雖然已買買方式過戶,仍需要申報贈與稅,陳小姐與哥哥之間的資金流程需要憑證由國稅局認定。

    房屋二胎借款-2

    信用條件差,銀行借不到錢怎麼辦?

    黃先生在新明市場從事蔬果販售,因於日前開車送貨時不慎與人擦撞,需賠償對方汽車修繕費30萬元左右,其因本身信用條件不佳無法向銀行辦理貸款來本所詢問有關二胎貸款問題。

    本事務所回覆如下:

    1、銀行二胎貸款主要是看您的房子是否尚有殘值,及個人信用需符合基本條件。如果黃先生的房屋沒有剩餘增貸的空間價值及信用條件不良,銀行不會核貸。

    2、民間二胎貸款利率會稍為高,但主要是評估您的房屋是否有殘值較不以個人信用條件審核,才會評估是否核貸。

    3、如欲辦理民間二胎需特別注意債權人之誠信及將債權讓與他人之情事。

    4、真誠建議請勿向地下錢莊辦理借款。

    應備文件:

    1. 雙證件影本

    2. 土地建物所有權狀影本

    3. 房貸繳款明細

     

    房屋二胎借款-1

    臨時需要資金周轉!!!需要房屋增轉貸!需要那些資料及那些費用呢?

    蘇先生來電詢問其媽媽名下有關爺西路二樓舊公寓約28坪,目前貸款剩30萬,想幫我代償信用貸款40萬及信用卡循環利息20萬,請問怎麼規劃比較好?

     

    本事務所回覆如下:

    1、建議用不動產辦理增轉貸,其母親年紀過大需由蘇先生本人辦理貸款。

    另蘇先生因目前信用情形不佳,建議(先向友人或本事務所暫借)代償信用卡循環利息再辦理房屋貸款。

    2、房貸轉貸應備文件: 1. 雙證件影本   2. 收入證明(薪資轉帳封面及內頁最近3個月)或去年扣繳憑單   3. 戶籍謄本影本  4. 土地建物所有權狀影本   5. 房貸繳款明細

    3、房貸轉貸申請流程::準備文件→估價→銀行回報可貸額度和成數→填寫銀行申請書→銀行審查評估→回覆審核結果(額度、利率、貸款年限)→約對保時間→至銀行簽約→塗銷設定→撥款

    4. 房貸轉貸費用:代書塗銷設定、地政規費、地震火險、銀行開辦費…等相關規費費用總計約8000元左右

    贈與3-親人贈與

    問:

    賈小姐在中壢有自立國宅、另外媽媽跟弟弟在龍潭有透天要過戶三分之一給我,請問需要多少費用?

    答:

    贈與過戶須負擔1.土地增值稅 2.契稅 3.印花稅 4.地政規費

    在媽媽跟弟弟當年度都沒贈與情形下,如各自持有的龍潭透天總公告在$220萬以內,不需繳納贈與稅。

    贈與4-親人贈與

    問:

    藍先生要將中壢前站店面賣出,在將賣出店面的錢分二等份給二位兒子,在這過程中需繳納那些稅款? 若是用贈與的方式讓二位兒子共同持有,那又需繳納那些稅款?

    答:

    無論買賣或贈與,房地售出基本會產生稅賦如下:

    1.土地增值稅 2.契稅 3.印花稅 4.地政規費

    藍先生出售店面再贈與兒子現金,除當年度免稅額外,應繳納贈與稅。

    又如以贈與方式讓兒子共同持有,贈與總額係以當年度土地公告現值及房屋評定現值計算,可贈與金額幅度較高。

     

    贈與5-生前贈與、死後繼承

    問:

    鐘先生有房屋1棟(市值600萬元)及銀行存款100萬元,其有配偶及1子1女,但最近身體狀況不佳,擔心死後小孩不孝順媽媽,請問應該用生前贈與還是死後繼承好?

    答:

    夫妻贈與房屋免稅

    子女贈與存款100萬也在220免稅範圍內

    只需負擔代書費、地政規費、印花稅、契稅

     

    贈與6

    問:

    中壢一名姜姓女子在中壢某建設公司擔任會計助理,將薪資都交給父母作為家用,長期以來一直盡心盡力照顧父母又無適合的嫁去對象,所以決定不嫁,2個哥哥憐惜她,決定各送她200萬元照顧他的後半輩子 ,並訂立贈與契約書約定3年後支付贈與價金同時以兄弟等土地設定抵押權給她作為擔保。沒想到,二年前父母死亡後,兄弟姐妹因爭奪價值約2000萬元房地產的遺產鬧得不開心,兩位兄長反悔不願贈與400萬元給姜女。妹妹因此提出訴訟要求兩位兄長履行贈與,妹妹的主張有道理嗎?

    答:

    民法第409條規定,「稱贈與者,謂當事人約定,一方以自己之財產無償給與他方,他方允受之契約。」
    也就是說,只要雙方當事人約定,其中一方將自己之財產,以沒有對價的方式送給對方,他方也願意接受的契約,就是贈與契約。贈與可以口頭約定,沒有要求非得要用一定的方式才會成立,沒有要求一定要白紙黑字寫下來

    那難道贈與不能撤銷嗎?當然受贈人可以不勞而獲,而贈與人都無法撤銷,也有失公平,

    因此民法規定:

    民法第408條規定,贈與物之權利未移轉前,贈與人得撤銷其贈與。其一部已移轉者,得就其未移轉之部分撤銷之。前項規定,於經公證之贈與,或為履行道德上義務而為贈與者,不適用之。

    不過這個條文是有但書的,如果贈與是經過公證人公證,或係了為履行道德上義務而為贈與者,像是夫妻離婚,夫為了保障孤兒寡母的生活,答應贈送房地供其居住,就不可以撤銷。

    本事務所判定本案不能撤銷贈與行為

    既然當初兩位兄長是基於於手足之情,感謝妹妹孝順父母,以及其對家庭之犧牲奉獻,所以同意各贈與妹妹200 萬元,這就屬於履行道德上之義務的贈與。這跟後來因遺產繼承之事涉訟、不睦,都與前面答應贈與的事情的沒有關係。

    所以本事務所判定本件贈與不能撤銷,兩位兄長必須依照先前的協議來履行,各給付200萬元給妹妹。

    贈與7

     問:

    父親出售青埔土地之後有與額資金要贈與給子女的贈與如何節稅?

    答:

     

    父親將其資金的1/2贈與予妻,另夫妻可逐年贈與220萬給小孩即可,運用此種方法,可以

    1、贈與附有「負擔」者,由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。

    2、每人每年贈與可減除免稅額新台幣貳佰貳拾萬元。

    3、「配偶」相互贈與的財產不計入贈與總額(參見《遺產及贈與稅法》第20

    條第1項第6款)。 

    贈與8

     問:

    李小姐來電詢問父親在中壢精忠國宅有三房的房子想要出售與弟弟,要注意什麼細節?

    答:

    遺產與贈與稅法第5條中規定:二親等以內親屬間財產之買賣視同贈與。但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,不在此限。

    遺產及贈與稅法第5條規定,以顯著不相當之代價,讓與財產、免除或承擔債務者,其差額部分。

    二親等以內的不動產移轉有兩種方式 : 一為贈與,一為實際買賣,但由於所以有償行為者,應以買賣方式辦理,反之,無償給予者,係屬贈與行為,則應以贈與方式辦理產權移轉。以此看來,使用贈與方式或買賣方式來移轉並無差異,但實際上還是有所不同。例如二親等間自用住宅移轉,必須以買賣方式辦理之,始可申請按自用稅率課徵土地增值稅。惟因係2親等以內親屬間之買賣,仍然應依遺產及贈與稅法第5條之規定申報贈與稅。

    二親等間之過戶應視實際移轉行為而定其契約性質,若未支付任何價金,即為贈與行為;若有支付價金,即使該價金低於公定價格,仍屬買賣行為,僅就差額部分"視同贈與"核課贈與稅.

    二親等間之過戶,即使是買賣契約仍需申報贈與稅,並應檢附資金流程。 

    贈與9

    問:

    陳經理大學畢業後即進入上海銀行工作近30年退休,名下資產銀行存款約1000萬,及有一間店面目前出租,希望將房子登記在小孩名下,要注意那些細節?

    答:

    二親等以內的不動產移轉有兩種方式: 一為贈與,一為實際買賣,但由於所以有償行為者,應以買賣方式辦理,反之,無償給予者,係屬贈與行為,則應以贈與方式辦理產權移轉。以此看來,使用贈與方式或買賣方式來移轉並無差異,但實際上還是有所不同。例如二親等間自用住宅移轉,必須以買賣方式辦理之,始可申請按自用稅率課徵土地增值稅。惟因係2親等以內親屬間之買賣,仍然應依遺產及贈與稅法第5條之規定申報贈與稅。

    二親等間之過戶應視實際移轉行為而定其契約性質,若未支付任何價金,即為贈與行為;若有支付價金,即使該價金低於公定價格,仍屬買賣行為,僅就差額部分"視同贈與"核課贈與稅

    二親等間之過戶,即使是買賣契約仍需申報贈與稅,並應檢附資金流程。

    贈與10

    問:

    朱爸爸年事已高唯10餘年前有借給好朋友一筆300萬做為生意周轉使用,後來朋友無力清償經預作後事規畫,要將債權移轉給小孩以利將來催討之用

    答:

    將自己的債權無償移轉給小孩,到底要不要申報贈與稅?只要民眾將自己的財產無償給予他人,且經他人允受的行為,即符合《遺產及贈與稅法》規定,若在1年內贈與他人的財產總值超過免稅額220萬元,須依法辦理贈與稅申報,否則將被處連補帶罰的處罰。

    財產所有人將本身財產無償給予他人,且經他人允受的行為,屬於《遺產及贈與稅法》第4條第2項規定的贈與行為,因此,應依同法第24條規定,贈與人在1年內贈與他人的財產總值超過贈與稅免稅額220萬元,需在超過該免稅額贈與行為發生後30日內,辦理贈與稅申報。

    贈與行為,且金額超過免稅額時,應依法申報繳納贈與稅,若因一時疏忽或不諳法令致漏未申報,也應儘速自行向稅捐稽徵機關補報並補繳所漏稅款,在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定調查人員進行調查之前,僅加計利息而免予處罰。

    贈與11-親人贈與

    黃小姐於民國1050502日,委託大立地政士事務所辦理桃園市中壢區成都路000號之房屋,分別各贈與予父親及弟弟各二分之一之產權。

    本事務所建議,黃小姐可以享受當年度贈與稅免稅額220萬予弟弟另1/2產權以買賣方式出售於其父親檢附資金流程作業處理即可。

    佐證資料如下:

    1、贈與人應備文件:身分證影本、土地權狀及建物權狀、當年度房屋稅與地價稅單、印鑑證明一份、印鑑章。

    2、受贈人應備文件:身分證影本、便章。

    3、買方應備文件:身分證影本、便章、買賣資金流向匯款單據影本。

    贈與12-金錢贈與

    贈與金錢相關問題

    馬小姐將一筆金額100萬自父母帳戶轉帳至幼兒的帳戶中作定存,請問需要向國稅局作任何的申報嗎?

    本事務所回覆:100萬元不用跟國稅局申報。

    贈與13-親人贈與

    羅媽媽最近繼承一間中壢福州二街透天店面現值約七百九十萬元,羅媽媽想把剛繼承的房子移轉給二女兒,不過羅媽媽又不想繳納贈與稅,請問要怎過戶?

    本事務所建議:善用當年度贈與免稅額為兩百二十萬,羅媽媽可將約1/2房子夫妻贈與給先生後在由兩夫妻同時以免稅額方式各兩百二十萬合計為四百四十萬,尚差額為三百五十萬部分可已買賣方式處理,即可省略贈與稅、逐年移轉代書費用。

    夫妻贈與財產,依遺產及贈與稅法第20條第6款規定:『配偶相互贈與之財產,不計入贈與總額』。

    贈與14-夫妻贈與

    新屋張太太不幸於105/02因病亡故,曾在104/11夫妻贈與方式予先生一棟老房子,先生來電詢問這個部分是否要併入妻子的遺產總額中申報?

    本事務所回覆:妻子既在104/11贈與先生房屋,因距其配偶死亡日期105/02未滿2年,該房屋自屬其遺產稅申報範圍。

    贈與15

    李小姐來電詢問其先生死亡前半年內將持有之上市公司股票全部出售,股票交割款存入先生銀行證券戶後,陸續轉存其名下及其大兒子,帳戶分別為200萬元及70萬元,其中贈與大兒子部分都未曾申報贈與稅。嗣其先生亡故,李小姐欲申報遺產稅時,僅申報死亡前二年內贈與大兒子存款,未將贈與配偶存款一併申報,這樣可行嗎?

    本事務所回覆:依遺產及贈與稅法之規定,死亡前兩年內均依法申報遺產稅,否則會依第15條應併入遺產課稅並處罰。

    贈與16-親人贈與

    被繼承人吳先生生前104/06將其銀行存款匯至兒子及媳婦帳戶300萬元,104/11吳先生將其銀行存款轉匯至配偶帳戶500萬元,吳先生於105/03死亡,其死亡前2年內贈與配偶及兒子、媳婦財產計800萬元,想請問這個部分要申報遺產稅嗎?

    本事務所回覆:應依遺產及贈與稅法第15條規定併入遺產總額,已繳納之贈與稅及依同法第11條第2項規定計算之利息,合計在不超過因併計死亡前2年內贈與財產所增加稅額內,得扣抵應納遺產稅。

    繼承1-土地

    問:我父親在早期有繼承土地,大部分都賣掉了,只剩下一筆道路用地說要過戶給我,請問增值稅會很高嗎?

    答:

    道路一般都是公共設施保留地,他是免徵地價稅的。

    依都市計畫法指定之公共設施保留地未被徵收前之移轉免徵土地增值稅。 所以你的土地,不用課征土增稅

    繼承2

    陳先生來電:我父親今年4月過世,留下中壢環西路電梯大樓一間,請問辦理繼承需準備什麼文件?

    答:

    繼承應備文件

    1、土地登記申請表格

    2、登記清冊

    3、繼承系統表

    4、所有權狀正本

    5、被繼承人除戶謄本

    6、繼承人現戶謄本

    7、遺產稅繳(免)稅證明書正、影本各一份

    8、有拋棄者檢附拋棄書,並附拋棄人之戶籍謄本

    9、其他依法令規定或是土地登記規則所應檢附之事務文件

    繼承3-拋棄繼承

    夏小姐來電:父親今年6月份過世,留下1300萬債務,請問我要怎麼辦理拋棄繼承?多久內要完成拋棄繼承?

    答:

    拋棄繼承時效:知悉得繼承時開始算起兩個

    應備文件:

    1、繼承系統表。

    2、所有權狀正本。

    3、被繼承人除戶謄本或死亡證明

    4、拋棄人現戶謄本、印鑑證明、印鑑章

    5、拋棄者之拋棄書

    6、「民事狀紙」向法院聲請辦理

    我們可以代為辦理拋棄繼承

    繼承4-限定繼承

    問:

    請問拋棄繼承和限定繼承的差別?

    答:

    拋棄繼承:繼承人對於被繼承人的遺產拋棄繼承的權利。繼承人不得只就被繼承人遺產的一部分拋棄,而須就全部的遺產拋棄,此當然包括財產

    限定繼承:繼承人只從因繼承所得的財產,來償還被繼承人債務,如果有不足,繼承人不需要用自己的財產來償還,如果有剩餘,則歸繼承人。

     

    繼承5

    問:我外婆留有2間房子分別在中壢健行路和中正路,他有一男一女,一個是我舅舅一個是我媽,我舅舅在90年過世了,舅舅有兩個小孩都是由舅媽扶養長大,。想請問今年4月外婆過世,他的遺產舅媽能繼承嗎?

    答:有繼承權的人:媽媽跟舅舅每人1/2,但因舅舅已過世,就由他的兒子代位繼承他1/2的權利(舅媽沒有繼承權),若她的孩子未成年,舅媽就是她的法定代理人。

     

    繼承6

    問:中壢陳先生來電:父親生前積欠鉅額卡債,一定要幫父親還嗎?有其他的選擇嗎?

    答:父債子不一定要還,繼承人可以選擇拋棄繼承

    繼承人在繼承事實發生後,可以選擇不繼承被繼承人遺留的任何財產,同時也不用繼承任何債務,在法律上稱為「拋棄繼承」。

    繼承7

    陳先生來電問:於民國79年繼承家族位於中壢上嶺段農地,兄弟2人分割繼承共有,今年其中1人哥哥1筆持分地欲辦理買賣移轉,嗣後可否辦理分割?

    答:法規名稱:耕地分割執行要點

    依本條例第十六條第一項第四款規定申辦分割之共有耕地,部分共有人於本條例修正後,移轉持分土地,其共有關係未曾終止或消滅,且分割後之宗數未超過修正前共有人數者,得申請分割

    繼承8

    陳小姐來電:

    上月中丈夫車禍不幸過世,留有遺產600萬,他們育有一個3歲的兒子及未今年9月即將出生的女兒,丈夫有爸爸和兩個哥哥,請問遺產該怎麼分配?

    答:

    繼承人為配偶、3歲得兒子及胎兒(視為婚生,應保留其應繼分)。

    父及兄弟無繼承權。

    其遺產由配偶與直親卑親屬平均繼承:配偶及二子遺產各得三分之一為二百萬元。

    遺產1

    問:

    觀音陳先生來電 : 父親過世了,名下有觀音區五福街透天厝一間,父親生前有過兩段婚姻共有三名子女,其中一的女兒是透過認領的方式因為她的母親跟我父親並沒有過婚姻關係,請問她也有繼承權嗎? 他能繼承多少遺產?

    回覆:

    依法律規定,透過認領方式之子女皆有繼承權

    只需由繼承人其中之一人申辦就遺產為"公同共有"繼承登記,如後期全部繼承人就遺產事有轉折時,已繼承之財產可分別共有(依協議)

    贈與17-二等親買賣

    中壢吳先生來電想跟爸爸買一間位於台北文山區的電梯大樓,請問要

    準備什麼?

    回覆:二等親間買賣需申報不計入總額之贈與稅,應檢附資金流程

     

    贈與18

    中壢張太太想買一間位於平鎮雅豐街市價100萬的套房給剛滿18歲的女兒做為生日禮物,請問需要報贈與稅嗎?

    回覆:法定成年年齡為20歲,18歲尚屬未成年,應申報一般贈與

    贈與免稅額一年220萬,所以要申報但不需繳稅唷

    繼承9-公同共有

    楊梅邱小姐爸爸過世了想辦理繼承,但因小時候爸媽離婚,後來爸爸在加拿大有另一段婚姻生了一個弟弟,但目前聯絡不到人,請問該怎麼辦理?

    回覆:可以先辦理公同共有繼承,等聯絡到人在協議分割繼承

    繼承10-公同共有

    中壢陳小姐來電詢問,媽媽今年3月過世留下環北路店面及中正路店面,家中三兄妹因爭論遺產問題一直還沒去辦理繼承,眼看辦理繼承登記時間快到了,請問該怎辦?

    回覆:6個月內先辦理公同共有繼承,等到協議完成再辦理分割繼承

    繼承11-

    中壢龍岡黃小姐來電詢問辦理繼承應該要準備什麼資料?

    回覆:

    1、遺產稅完納證明

    2、登記申請書

    3、登記清冊

    4、被繼承人死亡除戶謄本

    5、繼承人戶籍謄本、印鑑證明

    6、分割繼承協議書

    7、土地及建物權狀

    8、繼承系統表

    繼承12

    中壢王先生來電

    我大哥有兩個女兒,大哥在今年3月份過世,他兩個女兒拋棄繼承,我爸爸在今年7月份也過世了,請問我大哥的兩個女兒有繼承權嗎?

    回覆

    大哥的兩個女兒可繼承爺爺的遺產

    女兒拋棄的是爸爸的部分,但爸爸是爺爺的合法繼承人,雖先往生但爸爸的女兒扔有繼承爺爺的權利

    繼承13

    中壢邱先生來電

    我父親今年6月份過世了,他生前並沒有跟我母親離婚,但在大陸有一位王小姐生下一個兒子,請問在大陸的兒子有繼承權嗎?

    回覆:

    非婚生子女扔有繼承權,但大陸的王小姐因為沒有婚姻關係所以沒有繼承權

     

    贈與17

    楊小姐來店詢問想購買楊梅透天給女兒,又擔心女兒雖已成年但才剛入社會是社會新鮮人,唯恐社會經驗不足,怕遭有心人士利用,想問該怎麼做比較好?

    我們建議:近來房地合一稅實施若單純贈與不動產,將來出售時所需負擔稅額甚鉅,故建議用多數人以贈與免稅額現金贈與給女兒,並另簽定附贈與條件協議契約書等條件(預告登記及抵押權設定),再向建設公司辦理買賣購屋程序,這樣不僅能節稅對女兒也有保障。

    繼承14

    中壢廖小姐來電詢問:他跟前夫兩年前離婚,並擁有兩個年幼兒子(未成年)的監護權,三個星期前得知前夫意外身亡於大陸地區,請問兩個小孩有繼承權嗎?如果有繼承權要如何辦理繼承?

    回覆:

    有的,夫妻雖已離婚,但依民法第1138條繼承之順序:

    1. 第一順位繼承人:直系血親卑親屬
    2. 第二順位繼承人:父母
    3. 第三順位繼承人:兄弟姊妹
    4. 第四順位繼承人:祖父母

    尤其監護權人為法定代理人逕行辦理繼承事宜。

    贈與18

    譚先生來電詢問:

    想贈與10年前購買位於中壢新中北路透天給兒子(目前市價約1000萬),請問要繳多少贈與稅?

    兒子取得日後出售會有房地合一稅的問題嗎?

     

    回覆:

    贈與稅申報價值計算方式,土地以當期公告現值,房屋以評定價格為準,土地與建物合計為贈與總額。

    每人每年度贈與免稅額為二百二十萬元,建議分次贈與,以達免稅標準。

    105年後取得之房地,均須繳納房地合一稅。當時以贈與取得之房地,出售時以

    取得之公告現值計算成本。(若兒子在短期6年內出售會有鉅額稅款,須留意)

    另建議方式:其小孩已年滿20歲且有正當工作,可以2親等買賣方式辦理所有權移轉,可免除贈與稅及日後出售需負擔鉅額房地合一稅。

    遺產2

    秦先生來店洽談:爸爸於101年3月份將其銀行存款匯至兒子及媳婦帳戶各450萬元,105年6月又將其銀行存款轉匯至太太帳戶450萬元,爸爸於105年11月死亡,請問遺產稅要怎麼算?

     

    回覆:

    繼承人在繼承開始前兩年內,從被繼承人受有財產之贈與者,財產視為其所得遺產。

    其死亡前2年內贈與太太財產總計450萬元,應依遺產及贈與稅法第15條規定併入遺產總額。

    另要計算動產及不不動產均須納入遺產總額計算。

    遺產3

    杜小姐來電:媽媽一年前有贈與我現金200萬元,不幸於今年10月份病逝,請問這200萬會有遺產稅的問題嗎?
     

    回覆:

    媽媽在死亡前兩年內贈與財產均被國稅局視同遺產總額。

    繼承人在繼承開始前兩年內,從被繼承人受有財產之贈與者,財產視為其所得遺產。

    繼承15-共有物分割

    辦理土地共有物分割登記很難嗎?  不難!

    楊先生與其他繼承人共同繼承土地三筆,其繼承人眾多,繼承之初,繼承人間曾多次欲分割此筆土地,惟對分割方法主張不同,多次爭吵,耗費時日,仍無法達成協議,亦因此得罪其他共有人,為維持親屬間的和協,只好放棄,土地維持現狀,仍由現使用人繼續使用,分割土地之事因此擱置多年。

     近日以來復有其他繼承人重提此事,並釋出善意,表示願適度讓步,楊先生因而再度興起分割意願,楊先生原以為此次居中協調能輕鬆完成,沒想到遭遇更多困難,共有人的意見相持不下,但楊先生不願放棄自己已付出的許多努力,又恐下次再想分割將可能遭到無法想像的際遇,考慮其他共有人或因對分割方法不同意,或因價值較低且無時間不願為辦理土地共有物登記,故而尋求我們的協助。

     

    本事務所建議必要關鍵:

    (1)若共有人已死亡而未辦理繼承登記部分,請求法院代為辦理繼承登記。

    (2)針對持分較少之繼承人,協助完成繼承人相互間之贈與及買賣,提高分割意願及

       實益。

    (3)本件分割共有物分割系各共有人利益上及情感上的紛爭不休,建議由本事務所居間協調向各土地共有人說明辦理土地共有物之優缺點。

    (4)根據民事訴訟法第403條第1項第3款為強制調解事件,法院調解之時,共有人到埸爭吵不休,喧鬧不停,對分割方法各有意見,無法進行調解,調解未成功,得由法院辦理變價分割登記。

    (5)民法第824條第2項:「分割之方法,不能協議決定者,法院得因任何共有人

      之聲請,命為左列之分配:一、以原物分配於各共有人。二、變賣共有物,以價

      金分配於各共有人」,楊先生等共有人無法對共有土地之分割方法達成協議,根

      據上述法條規定,請求法院為裁判分割。

    本件分割共有物分割系各土地共有人各持己見且利益分配上各有猜忌另涉及親屬間分配紛爭,歷經本所半年來的努力,終獲全部土地共有人認同並辦妥土地共有物分割登記。

    繼承16

    吳老先生死亡時生前所積欠銀行債務,其意外險、壽險等是否抵償銀行債務?

    若拋棄繼承, 是否不用清償債務?

    吳老先生年經時有積欠銀行卡債迄今尚未償還並於近日往生,今吳先生子女來本事務所洽詢欲辦理遺產登記問債務是否會受影響?

    本事務所回覆:

    一、在共同繼承的狀況時, 被繼承人對繼承人之債權, 由共同繼承人共同繼承, 形成債權之準共有關係; 至於對被繼承人有負債之繼承人, 身兼債權準共有人及債務人雙重身分, 為方便遺產分割和考量繼承人間之公平, 民法於是規定: 繼承人中如對於被繼承人負有債務者,於遺產分割時,應按其債務數額,由該繼承人之應繼分內扣還。(第1172條)

    二、是的。若該繼承人拋棄繼承,當然無應繼分可扣還,也沒資格加入遺產分割,但其不因此而免負返還責任。換句話說, 拋棄繼承雖自繼承開始時, 已失去繼承人的身分(民法第1175條), 但還是屬於被繼承人之債務人, 因此其他繼承人便得向該拋棄繼承之人, 請求返還債務全額。

    三、其被繼承人生前所承保之人壽險、醫療險等依個案而定,另意外險則不為債務扣除額範圍內。

    繼承17-公同共有

    李小姐來電洽詢其兄弟姊妹各繼承人因遺產分配不均、爭執不休、各持己見時應該怎麼辦?

    本事務所回覆:

    繼承人自繼承開始時,除民法另有規定外,即承受被繼承人財產上的一切權利與義務,而繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為「公同共有」。

     

    依法應於繼承開始之日起六個月內為之,逾期申請者每逾一個月應處登記費一倍的罰鍰,雖然最高不得超過二十倍。

    土地法第七十三條之一的規定,一直未能辦理繼承登記的土地亦有被收歸國有的可能。仍應依照土地登記規則第三十一條的規定,由繼承人中的一人或數人,為全體繼承人的利益代位辦理公同共有繼承登記為宜。

    建議事項:建議辦妥公同共有登記後再另行依法辦理分別共有登記或遺產協議分割登記。

    贈與19-親屬間(二親等)買賣應注意事項?

    張先生從網路上得知本事務所的資訊來電詢問,想跟嫂嫂買回10年前在借名登記中壢龍昌路透天的房子,因屬二親等,請問要做買賣還是贈與?繳納的稅金要如何節稅?對於日後買賣移轉有什麼差異?如辦贈與,需繳納土地增值稅嗎?

    本事務所回覆:

    1、二親等之間的如以買賣方式移轉符合自用住宅條件時可向地方稅務局報增值稅已自用稅率課徵,以張先生案例來看因土地長期持有,增值

            以自用或一般差異可達50萬,我們建議房地合一稅實施後,如果有自備款可供運用,於日後出售時也可節省房地合一稅

    2、對於日後買賣只有房地合一稅之差異性

    3、如以贈與不動產方式仍須繳納土地稅

    贈與20-單純二親等贈與應注意事項

    宋小姐於2年前委託本事務所辦理贈與不動產2/3持分中壢區福州一街電梯大樓給兒子,日前來電詢問想贈與剩下1/3持分給兒子,與先前贈與有何不同?對於日後房屋買賣移轉是否有房地合一稅的影響?

    本事務所回覆:

    剩下1/3持分房屋現值未達220萬屬免稅額,日後如移轉,先前贈與之2/3適用舊制,針對現在移轉之1/3持分才課房地合一稅。

    贈與21-父親贈與房屋土地給小孩應注意事項

    曾先生欲贈與苗栗三灣鄉一塊農地及房屋給兒子,請問是否繳納贈與稅?增值稅、契稅及辦理時間?

    本事務所回覆:

    1、如農地符合農用可免徵土地增值稅及不計入一般贈與總額,房子部分因政府核定房屋評   定現值及公告現值不高,故以贈與申報方式即可,也未超過贈與免稅額標準。

    2、辦理時間約三個星期可完成。

    3、作農業使用的農業用地及其地上農作物,贈與民法第1138條所定的繼承人,可以不計入其土地及地上農作物價值的全數。但是受贈人自受贈之日起5年內,未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情形,應追繳應納稅賦,但是因受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業使用者,不用追繳贈與稅。

    贈與22-二親等贈與

    陳小姐來電詢問:父親在平鎮南勢美麗殿社區有套房要給我,請問要負擔什麼稅?

    答:

    二親等內的財產移轉即被認定為贈與,不動產的部份是土地以贈與當年的公告現值為準。建物是以房屋課徵現值為準(房屋稅單上有記載)。 

    兩者相加就是贈與總額,如不超過220萬就免贈與稅,但仍需繳交土地增值稅與契稅。

    贈與1-親人贈與

    問:我媽媽想贈與房子給我,請問我要準備什麼文件?費用怎麼算?

     

    答:

    買賣(贈與)移轉應備文件

    買方(受贈人):

    1.身分證正反面影本(戶籍謄本或戶口名簿加封面影本)

    2.便章

    賣方(贈與人):

    1.身分證正反面影本(戶籍謄本或戶口名簿加封面影本)

    2.印鑑證明(一年之內)

    3.印鑑章

    4.屋、土地所有權狀正本

    5.最近一期房屋稅單

    6.土地建物登記簿謄本

    費用: 贈與房屋、土地的代書費用、代書規費及增值稅、契稅與買賣過戶移轉方式相差無幾 ,重點在於如何節省贈與稅,以及金流的控制,若金額過大建議逐年贈與。

    贈與2-親人贈與

    問:我媽媽在中壢sogo有套房要贈與給我,請問要繳贈與稅嗎?

    答:

    二親等內的財產移轉即被認定為贈與,不動產的部份是土地以贈與當年的公告現值為準。建物是以房屋課徵現值為準(房屋稅單上有記載)。 

    兩者相加就是贈與總額,如不超過220萬就免贈與稅,但仍需繳交土地增值稅與契稅。