費媽媽已年逾八旬，畢生勤儉又擅長投資，在桃園市擁有五間房屋。她考量自己年邁，想盡早做好財產規劃，將名下房屋過戶給一雙兒女，沒想到當她將想法與知交姜媽媽分享時，卻被對方提醒要考慮未來孩子賣房時的稅賦問題。她一聽心頭涼了半截，擔心自己的一番好意適得其反造成孩子的負擔，於是趕緊致電預約諮詢，請大立地政事務所幫忙分析利弊。

▍確認已做的決定不後悔，因為房屋移轉後就不是自己的了

法律上父母與子女是二親等關係，相信許多長輩在做財產規劃時，都會面臨費媽媽這樣的困擾，想把房屋移轉到孩子名下，卻不知道究竟該辦理「贈與」或「買賣」才合適。

通常在回答這個問題前，我們都會請長輩做好心理建設，確定自己所做的決定不後悔，畢竟一旦將房屋所有權移轉給孩子，也就無權再干涉了。接下來，我們聚焦房屋取得成本、稅賦、未來買賣等重點，逐一分析說明。

▍「贈與」房屋取得成本較低，但日後要負擔較高房地合一稅

比較「贈與」與「買賣」，就房屋的取得成本而言，贈與是按贈與當時的土地與房屋公告現值做認定，但買賣卻是依買賣當時的市場價值做認定，因此贈與的取得成本肯定比較低。

我國自施行房地合一稅以來，又是依完成贈與登記當天起算房屋的持有年限，因此國稅局合理認定出售房屋坐收高利潤，必須負擔較高的房地合一稅。

▍相關的土地增值稅、契稅、贈與稅等稅賦，都要同時做評估

除了房地合一稅，在房屋移轉過程中還必須考慮土地增值稅、契稅、贈與稅。

就土地增值稅而言，「贈與」只能適用一般稅率（大約20％至40％），「買賣」則有機會適用自用住宅優惠稅率10％。至於契稅，無論是採行「贈與」或「買賣」移轉房屋，受惠的孩子都要負擔6％契稅。最後，贈與必須考慮贈與稅，超過每人每年244萬元的免稅額部分，依規定要繳納贈與稅。

▍切勿取巧，要注意「買賣移轉」必須符合事實並且可以舉證

如果決定要用「買賣」的方式把房屋移轉過戶給孩子，務必注意符合「事實」，也就是要能證明孩子「有能力買房」這件事。否則一旦被認定「假買賣，真贈與」，又無法具體提出薪資轉帳、報稅明細、買房匯款紀錄等證明時，非但無法避稅或節稅，還得依法補稅與罰鍰，到時候可就得不償失了。

大立地政士事務所在地深耕近三十寒暑，竭誠歡迎您預約諮詢，讓我們為您做一對一節稅試算，評估何種房屋移轉方式相對有利。也可視需要，提供草擬附加條件契約，讓您在「贈與」或「買賣」時擁有更完整保障。

圖照來自 Tumisu，https://pse.is/7tgvyw

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